A partir de qual valor o imóvel deve ser declarado no Imposto de Renda?

15/06/2020 - A partir de qual valor o imóvel deve ser declarado no Imposto de Renda?

Dúvida do leitor: Devo informar na Declaração de Imposto de Renda um imóvel comprado no valor de R$ 290 mil, ou isso vale só para imóveis a partir de R$400 mil?

Resposta de Samir Choaib*:

De acordo com a Receita Federal, está obrigada a apresentar a Declaração de Ajuste Anual referente ao exercício de 2020 (DIRPF 2020), a pessoa física residente no Brasil que, no ano-calendário de 2019, dentre outras condições existentes, “teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).”
Partindo do exemplo de uma pessoa que comprou um imóvel no ano de 2019 por valor inferior a R$ 300 mil, e que não detenha outros bens e direitos, que no conjunto, atinjam este montante, ela não precisará entregar a declaração em 2020. Se tal pessoa tiver patrimônio superior a este valor de R$ 300 mil, no entanto, deverá declará-lo, qualquer que seja o seu custo de compra do imóvel.

Além disso, todo contribuinte que é obrigado a entregar a declaração – seja por se encaixar nas regras mencionadas acima ou em outras – deve informar a posse de imóveis no IR, seja qual for o valor.
Importante ficar atento para as hipóteses de isenção ou redução do ganho de capital em operações com imóveis, pois, regra geral, o ganho de capital (lucro obtido entre o valor de venda e o custo de compra) na alienação de bens e direitos sujeita-se à incidência de Imposto de Renda Pessoa sob alíquotas progressivas, que podem variar de 15% (para ganho de até R$ 5.000.000,00) a 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00).

Destacamos as seguintes isenções relativas ao ganho de capital:

1 – Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação: à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio; ao imóvel possuído em comunhão, no caso de casamento ou união estável;

2 – Ganho apurado na venda de imóveis comprados até 1969;

3 – O valor da redução do ganho de capital para imóveis comprados entre 1969 e 1988 – Na venda de imóveis comprados até 31/12/1988, por contribuinte residente no Brasil, pode ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de compra ou incorporação do imóvel, sendo o fator de redução de 100% para imóveis comprados até 1969; de 95% para imóveis adquiridos até 1970, e ano a ano é de 5% a redução, até alcançar o ano de 1988, cujo fator de redução é de 5%;

4 – A partir de 16/06/2005, o ganho obtido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, use o dinheiro recebido da venda na compra de imóveis residenciais localizados no País; a opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

Importante observar que na apuração do ganho de capital para pessoa física não residente no Brasil, não se aplicam as isenções e reduções do imposto previstas para os residentes no País.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio-fundador do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em Imposto de Renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. Durante anos atuou como chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo.