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No mercado imobiliário, o termo “Valor Venal” é muito utilizado, principalmente no cálculo de impostos, como o IPTU e o ITBI. Mas o que é o valor venal do imóvel? Qual a sua relação com o IPTU? E como é calculado o valor venal de um imóvel?

O Valor Venal é o valor de referência que vale o imóvel de acordo com o Poder Público – Prefeitura. “O cálculo do valor venal varia de município para município. Em geral, para calcular esse valor, são considerados critérios como: área do terreno ou edificação; valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores (PGV); idade do imóvel; posição do imóvel no logradouro; e características construtivas”, explica a advogada Viviana Callegari, especialista em direito imobiliário do escritório Posocco & Advogados Associados.

O cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula: V = A x VR x I x P x TR

• V = valor venal do imóvel;
• A = área do terreno ou edificação;
• VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
• I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
• P = posição do imóvel no logradouro;
• TR = tipologia residencial ou característica construtiva (modificações, acréscimos reformas etc.)
• Esse cálculo varia de cidade para cidade. É importante saber que o valor venal não é o mesmo do valor da venda de imóvel, ele é apenas uma referência. Geralmente, os corretores de imóveis usam o valor venal para ter como base o cálculo do valor de mercado de um imóvel. “O valor venal foi criado para servir como parâmetro de cálculo de impostos e taxas, mas pode ser usado também como base para venda do imóvel”, comenta a advogada.

• Mas qual a relação do Valor Venal com o IPTU?

  O cálculo do IPTU é feito a partir de alíquotas definidas em lei municipal, aplicadas sobre o valor venal do imóvel. “Em São Paulo, por exemplo, o IPTU é calculado à razão de 1% do valor venal, com descontos e acréscimos definidos por faixa de valor venal, para imóveis construídos para uso residencial exclusivamente”, completa Callegari.

  Por exemplo, um imóvel pode ter um valor venal de R$100 mil reais e um valor de mercado de R$130 mil reais, ou seja, para o cálculo de impostos como o IPTU, é usado o valor venal de R$100 mil reais. Para à venda do imóvel será utilizado o valor de R$130 mil.

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